È stato un 2017 positivo per gli investimenti in Italia, che ha segnato circa 11,3 miliardi di euro (+18% sul 2016) in incremento per il quinto anno consecutivo, tanto che sono stati raggiunti e superati i livelli pre-crisi finanziaria (10,8 miliardi nel 2007). Non solo: secondo Cushman & Wakefield l’andamento positivo dovrebbe confermarsi nel 2018, con un primo trimestre particolarmente attivo per la chiusura delle transazioni non completate entro la fine dello scorso anno.
«La combinazione tra tassi di interesse molto bassi, l’incertezza politica di alcuni Paesi europei, i valori in costante ascesa nei mercati “core” e soprattutto la notevole disponibilità di capitali a livello globale, hanno comportato un’ulteriore crescita di interesse per il mercato immobiliare italiano da parte di una grande varietà di investitori, disposti a valutare opportunità con diversi profili di rischio e rendimento, dai non performing loans fino ai prodotti super core» ha commentato Joachim Sandberg, Head of Italy and Southern Europe Region di Cushman & Wakefield.
La high street spinge il Retail
se gli Uffici si confermano il settore di riferimento per gli investimenti (coprendo circa 40% sul totale), con volumi in ulteriore crescita rispetto all’anno precedente (+17%), il settore Retail, pur continuando a costituire una componente importante nel volume totale degli investimenti (circa il 20%), ha mostrato segnali di rallentamento (-11% su base annua). In particolare hanno sofferto i centri commerciali, mentre il segmento high street (le strade commerciali urbane), negli ultimi anni è stato caratterizzato da una continua crescita dei canoni di locazione, si conferma oggetto di grande interesse, totalizzando circa il 50% del volume totale degli investimenti retail.
Milano la più richiesta, ma torna Roma
Le principali transazioni high street sono state completate a Milano, che si conferma come la location più richiesta dai principali marchi italiani e internazionali: secondo quanto riportato nell’ultima edizione di “Main Street Across The World”, via Montenapoleone è in quarta posizione nella classifica delle strade commerciali più costose del mondo e in seconda posizione in Europa, dopo New Bond Street a Londra.
Ma ci sono altre tre città italiane nelle prime otto posizioni della classifica europea, Roma, Venezia e Firenze, con canoni di locazione principalmente sostenuti dalla domanda legata ai flussi turistici. E, se Milano è il mercato più dinamico (circa 55% del totale) e continua ad attrarre nuovi investitori, Roma inizia a recuperare terreno (circa 25%) e a rappresentare una reale alternativa al mercato della capitale finanziaria del Paese.
Logistica, è boom
La migliore performance in termini di crescita annua del volume di investimenti è stata registrata dal settore della Logistica che ha quasi triplicato il volume delle transazioni, con circa 1,5 miliardi di euro che rappresentano il 13% del volume totale. Trainato dallo sviluppo dell’e-commerce, il settore dimostra di essere in costante evoluzione ed è oggetto di crescente interesse da parte di operatori e investitori. La domanda sostenuta da parte dei conduttori, a fronte di una limitata disponibilità di immobili moderni, ha comportato la ripresa dell’attività di sviluppo e la creazione di prodotti “core” con la conseguente discesa dei rendimenti.
«Gli asset core continuano ad essere i più richiesti, ma la combinazione tra scarsa disponibilità, valori in crescita e compressione dei rendimenti ha portato diversi investitori a cercare strade alternative con l’obiettivo di assicurarsi ritorni più interessanti – dice Carlo Vanini, Head of Capital Markets di Cushman & Wakefield Italia -. In particolare, è possibile osservare un crescente interesse per le opportunità di valorizzazione di immobili da riposizionare in centro città o in aree caratterizzate da solidi fondamentali immobiliari; la diversificazione per location, sia all’interno della stessa città che spaziando verso mercati “secondari”; la strutturazione di operazioni in partnership con sviluppatori in modo da “creare” nuovo prodotto per investimento».
Infine, aumenta l’interesse per le asset class alternative quali healthcare, student housing e residenziale, anche in risposta alla compressione dei rendimenti delle asset class tradizionali. In questa diversificazione in termini di prodotto per investimento il mercato italiano si allinea ai principali mercati europei.
Nel 2017 il dipartimento Capital Markets di Cushman & Wakefield in Italia ha completato complessivamente oltre 20 transazioni riferite ad oltre 55 immobili, per un valore complessivo superiore a 1,6 miliardi di euro.
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