Nel secondo semestre del 2024 il mercato degli immobili logistici ha confermato la solidità dei canoni di locazione, con incrementi dei prime rent nella maggior parte delle location italiane: Milano rimane stabile a 73 €/mq/anno, seguita da Roma che per la prima volta raggiunge la soglia dei 70 €/mq/anno, così come Napoli. Bologna e Padova confermano i 68 €/mq/anno, mentre solo Catania, Civitavecchia e Sassari si attestano sotto i 60 €/mq/anno. Analogamente, sul versante degli immobili usati – sempre per quanto riguarda i valori massimi – Milano rimane stabile a 70 €/mq/anno, mentre Roma, Bologna e Padova raggiungono quota 60 €/mq/anno, seguite da Napoli con 57 €/mq/anno. I dati emergono dalla trentottesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica (H2 2024), il report realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG-World Capital Group, in collaborazione con Nomisma.

La domanda rimane alta nelle principali location del Nord Italia e in Toscana, Lazio e Campania, dove, di conseguenza, si registra una scarsa offerta. La durata delle trattative si attesta, nel 45% dei casi, tra 0-8 mesi, mentre il tasso di sconto, nel 60% dei casi, si aggira tra il 10 e il 20%. Il 45% delle richieste riguarda tagli tra i 5.000 mq e i 15.000 mq. Per quanto riguarda i rendimenti, i valori rimangono stabili con percentuali del 5,3% nelle prime location. Focalizzandoci sul take-up, nel Q4 2024 il valore è stato di 620.000 mq, che portano il secondo semestre 2024 a quota 1.170.000 mq, con un totale di 2.250.000 mq in tutto il 2024. Gli operatori logistici definiscono il 2024 come un periodo stabile (41%), e sempre meno instabile (34%) o dinamico (25%). Analogamente, gli stessi operatori prevedono che il futuro sarà in crescita (47%), mentre per il 19% ci sarà una contrazione e il 34% prevede un’ulteriore stabilità. La visione degli sviluppatori immobiliari, invece, ha definito il 2024 come un periodo stabile (75%) e solo per il 25% dinamico. Il sentiment per il futuro rimane identico.

UNO SGUARDO AI NUOVI SVILUPPI IMMOBILIARI
Per la prima volta, nel Borsino, oltre alla mappa dello stock immobiliare logistico, è presente la mappa dei nuovi sviluppi immobiliari: oltre 4.500.000 mq di nuovi progetti, di cui il 32% sorgeranno su aree brownfield. Il Borsino include anche un’analisi condotta da Nomisma sulle imprese del settore logistico nelle Primary e nelle Secondary Location. Milano, Napoli e Roma restano le province con il maggior numero di unità locali nel settore logistico, con 10.934, 9.208 e 8.857 imprese rispettivamente. Tuttavia, rispetto all’ultima rilevazione, si osservano variazioni rilevanti: Milano e Roma perdono rispettivamente 370 e 146 unità locali, mentre Napoli ne guadagna 72 rispetto al primo semestre del 2024. Il comparto del ‘Trasporto di merci su strada’ continua a essere il più rilevante in termini numerici, rappresentando quasi il 50% del totale delle imprese. Tra le Secondary Location, si distinguono le performance positive delle province del Mezzogiorno, con Caserta e Palermo che registrano i miglioramenti più significativi, con un incremento rispettivo di 35 e 46 unità locali nel settore logistico.

Le imprese del settore logistico sono per lo più micro-imprese, con meno di 9 addetti. Nella quasi totalità delle Primary e Secondary Location, la quota di micro-imprese sul totale delle imprese logistiche supera l’80%, arrivando al 95% se si considerano anche le piccole imprese (10-49 addetti). Analizzando i singoli casi, spiccano Lecce e Sassari per la loro forte microimprenditorialità, con meno di un’impresa su 10 nel settore logistico che conta più di 10 dipendenti. Solo Milano, Roma e Novara registrano più dell’1% delle unità locali con oltre 250 dipendenti. Dall’analisi dell’anzianità aziendale emerge che Milano e Roma, tra le Primary Location, e Verona e Prato, tra le Secondary Location, registrano più di un quarto delle imprese del settore logistico fondate dopo il 2020, indicatore di un significativo ricambio nel settore. Viceversa, tra le province con un’anzianità più accentuata, emergono Genova (tra le Primary) e Udine (tra le Secondary), con quasi quattro imprese su dieci avviate lo scorso millennio.

L’ATTRATTIVITÀ DEI TERRITORI
Come di consueto il Borsino della Logistica arricchisce le analisi attraverso una valutazione dell’attrattività delle Primary e Secondary Location. Nello specifico, lo score Italy2Invest di Nomisma consente di integrare le informazioni sugli immobili con quelle del contesto, permettendo di effettuare una valutazione organica di tutti gli aspetti direttamente o indirettamente collegati al mercato immobiliare di un dato territorio. L’indice fornisce per ogni provincia italiana otto punteggi specifici (da 0 a 100), ciascuno rappresentativo di un dominio di analisi – Popolazione, Ambiente, Imprese e Credito, Condizioni Socio-Economiche, Mercato immobiliare, Infrastrutture e servizi, Pubblica amministrazione e Turismo – oltre a uno score sintetico complessivo. Nel 2024, Milano si è confermata al primo posto tra le Primary Location, con un punteggio di attrattività territoriale pari a 72,5/100, trainato in particolare dai domini Mercato Immobiliare (84,2/100) e Imprese e Credito (85,5/100). Seguono, a distanza, Roma (69,3/100), Bologna (66,2/100) e Firenze (65,3/100). Tra le Secondary Location, spiccano Prato, Venezia e Trento come le province più attrattive, con punteggi rispettivamente di 65,0/100, 64,5/100 e 63,7/100. Il risultato di Prato è attribuibile in particolare alla forza del dominio Popolazione, mentre tutte e tre le province hanno beneficiato di un’elevata performance nel Mercato Immobiliare.

“Il mercato immobiliare logistico si conferma stabile e orientato a seguire le esigenze degli operatori, sempre più attenti alla sostenibilità declinata nelle sue tre dimensioni: ambientale, sociale ed economica – dichiara Marco Clerici, Head of Research & Advisory -. Questo sta portando gli sviluppatori a progettare non solo semplici spazi per lo stoccaggio delle merci, ma luoghi di lavoro sempre più evoluti e integrati. Non a caso, nel biennio 2023-2024, la logistica è stata l’asset class che ha raccolto il maggior numero di investimenti, con 3,4 miliardi di euro”.

“Nel 2024 il settore logistico conferma la sua centralità in grandi città come Milano, Napoli e Roma, ma con dinamiche in evoluzione – aggiunge Enrico Marinucci, Project Manager di Nomisma -. Mentre Milano e Roma mostrano segnali di rallentamento, con un calo delle imprese dovuto principalmente a processi di fusione, è il capoluogo campano ad emergere, registrando un aumento delle unità locali non indifferente nell’ultimo semestre. Le micro-imprese restano tuttavia il motore del settore, con una spinta particolare nelle aree del Mezzogiorno”.