Si registrano segnali di ripresa per l’immobiliare retail: nel primo semestre 2024 gli investimenti totali hanno raggiunto circa i 480 milioni di euro, più del triplo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La tendenza positiva in termini di investimenti lascia prevedere che il 2024 possa essere l’anno con i migliori risultati dell’ultimo quinquennio, considerando l’importante pipeline in fase di definizione per i prossimi mesi. Va bene ai centri commerciali e alla Gdo, ma soprattutto al settore high street e urban retail. Sono alcune delle evidenze emerse dalla decima edizione di Real Estate Data Hub, la pubblicazione realizzata dai Centri Studi di Re/Max Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24Max che offre una prospettiva aggiornata sul panorama immobiliare italiano.

High street e Urban retail
Nel primo semestre 2024 il settore high street e urban retail ha mostrato segnali di consolidamento, con un aumento degli investimenti nelle vie della moda delle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia, dove si registra una crescita della domanda di nuovi spazi, sostenuta dal ritorno dei turisti internazionali. Milano continua a dominare il mercato, con una domanda elevata a fronte di una disponibilità limitata. I settori più dinamici sono il food & beverage, il design e il lusso. Per quanto riguarda quest’ultimo, la location più richiesta nel capoluogo lombardo rimane via Montenapoleone, in cui si stanno concentrando molti nuovi flagship store di grandi marchi. Nell’ultimo anno, Milano ha visto diverse aperture di boutique di lusso lungo le sue vie più prestigiose, con marchi del calibro di Chanel, Gucci, Rolex, Tiffany & Co., Bottega Veneta, solo per citarne alcuni. Queste aperture contribuiscono a mantenere elevato il livello dei canoni di locazione in queste aree, che risultano in costante aumento, raggiungendo il picco nel Quadrilatero della moda, dove i prezzi si aggirano tra i 14.000-15.000 €/mq/anno.

I marchi internazionali trainano la domanda di spazi anche nelle altre principali città d’Italia. Forte dinamicità a Roma nelle aree che intercettano via Condotti e le vicine via Frattina e via del Corso, con più di 20 nuove aperture negli ultimi 12 mesi. Anche Firenze e Venezia esercitano attrattività sugli investitori, confermata dagli alti livelli dei canoni di locazione accompagnati dai bassi tassi di sfitto. I canoni prime risultano stabili o in crescita, soprattutto nelle location più esclusive. Il tasso di rendimento lordo si attesta tra il 4,00% e il 6,00%, con una leggera compressione nelle zone centrali. Per i prossimi mesi si prevede un ulteriore aumento del valore degli affitti nelle città principali, soprattutto grazie alla ripresa del turismo e all’ingresso di nuovi marchi globali.

Centri commerciali
Nel primo semestre 2024, il comparto dei centri commerciali ha mostrato segnali di ripresa, dopo alcuni anni di sostanziale incertezza. In questo contesto, nell’ultimo anno i canoni prime dei centri commerciali sono rimasti invariati, attestandosi a 950 €/mq/anno.

Gdo
Significativa la ripresa dell’immobiliare retail legato alla grande distribuzione organizzata, con un aumento delle locazioni degli spazi commerciali, spinte da una crescente domanda dei consumatori e dall’espansione delle catene alimentari. La spesa delle famiglie è tornata a livelli alti, favorendo così l’apertura di nuovi punti vendita, soprattutto nelle aree urbane. Tuttavia, le sfide rimangono, come l’adeguamento alle normative di sostenibilità e l’integrazione delle vendite online con i negozi fisici. Inoltre, mentre le zone centrali mostrano vivacità, le aree periferiche continuano ad attraversare alcune difficoltà. Questa evoluzione del settore riflette una trasformazione in corso, con un’attenzione crescente all’esperienza del cliente e all’innovazione digitale.

Città a confronto: Milano, Roma, Padova e Genova
Dall’analisi dei dati elaborati nel Real Estate Data Hub, a Milano emergono alcune nuove tendenze che delineano un mercato retail in evoluzione. Tra queste, l’aumento della superficie media degli spazi offerti che, passando da 313 metri quadrati a 432 metri quadrati, suggerisce una preferenza per ambienti più ampi idonei ad esperienze di vendita più coinvolgenti. Cresce anche il tempo di permanenza sul mercato degli spazi commerciali, dato che potrebbe indicare una maggiore cautela nelle decisioni di locazione da parte dei retailer.

A differenza di Milano, a Roma la superficie media degli immobili è rimasta relativamente costante, da 164 a 181 metri quadrati, suggerendo stabilità nelle preferenze degli acquirenti. Anche nella Capitale, si registrano tempi di permanenza sul mercato in aumento, dinamica che potrebbe essere influenzata dai prezzi elevati o da incertezze economiche. Gli acquirenti sembrano valutare le opzioni con maggiore attenzione, il che potrebbe richiedere prezzi più competitivi per incentivare le vendite. Anche il contesto, dunque, si conferma in evoluzione: l’offerta cresce a fronte di una domanda prudente, richiedendo agli operatori del settore di adattarsi per cogliere le opportunità emergenti.

Dinamiche diverse contraddistinguono il mercato retail a Padova dove si evidenzia una significativa contrazione dell’offerta con una derivante competitività crescente nelle transazioni. In diminuzione anche il taglio medio degli immobili che scende da 125 a 80 metri quadrati, riflettendo una crescente preferenza per soluzioni più versatili e funzionali. Trend positivo per il tempo medio di permanenza sul mercato in netta riduzione che, passando da 250 a 150 giorni, suggerisce una reattività crescente da parte degli acquirenti. Ciò si traduce in interessanti opportunità per i venditori, grazie a un assorbimento più veloce delle proprietà.

A Genova nel mercato retail si evidenzia infine una maggiore disponibilità di immobili, a fronte di una domanda in espansione. Si conferma la preferenza degli acquirenti per i tagli medi. Da sottolineare un sostanzioso aumento del tempo medio di permanenza degli immobili che potrebbe indicare una cautela crescente da parte degli acquirenti. In sintesi, il mercato immobiliare genovese presenta opportunità per venditori e locatori, ma anche sfide significative che richiedono attenzione da parte degli operatori e degli investitori per navigare efficacemente in un contesto in evoluzione.