Da un punto di vista economico, la pandemia ha avuto diverse ricadute sulle aziende operatrici nel settore del commercio, con riflessi particolarmente critici dal punto di vista immobiliare. Secondo le analisi di DATA HUB, nelle città di Milano e Roma si registra un’evidente contrazione del mercato retail in termini di volumi di investimento nell’ultimo anno. Nello specifico il sottomercato milanese ha visto una contrazione degli investimenti tra il 2019 e il 2020 in tutta la città, in particolare all’interno delle zone centrali. Questo quanto emerge dalla prima edizione del Report Annuale firmato da Real Estate DATA HUB, frutto della collaborazione tra RE/MAX Italia e Avalon.
Per quanto riguarda i valori immobiliari, nel Report di DATA HUB risulta particolarmente interessante l’analisi del cluster ‘Shopping Center’. Dal 2016 al 2020 il valore medio €/mq è evidentemente diminuito, in particolare dal 2019 in poi. La motivazione non risiede nella riduzione di valore degli asset, bensì nella tipologia di oggetti transati. Se fino al 2019 venivano acquistati oggetti con una buona occupancy o con previsioni di interventi di light refurbishment, successivamente si è osservata una progressiva tendenza verso investimenti di tipo opportunistico, riferiti ad asset da riqualificare o riposizionare sul mercato e a volte riconducibili a pacchetti immobiliari in dismissione in operazioni NPL.
Per quanto riguarda i rendimenti attesi per i centri commerciali si registrano due differenti tendenze. Da un lato, i centri commerciali “Prime-Regional”, che rappresentano una asset class ancora piuttosto stabile in termini di affitto e di rendimento. Gli alti valori sottostanti e la situazione di instabilità potrebbero tuttavia rendere questa asset class illiquida nei prossimi mesi. Dall’altro lato, i centri commerciali secondari (o per location o per bacino di utenza) che hanno delle potenzialità ma necessitano di investimenti. Per questi la possibilità di percepire un flusso di ricavi basso dovuto alla perdita di occupancy e la difficoltà di mantenere gli attuali tenant porta ad una contrazione in doppia cifra dei valori e a rendimenti attesi, con notevoli differenze da caso a caso.
In particolare, DATA HUB ha condotto un’analisi su un campione di oltre 20 asset tra GDO e Centri Commerciali per un totale di circa 726 unità che evidenzia una diffusa richiesta di rinegoziazione del canone di locazione. Tali richieste non hanno però interessato la GDO che si è confermata performante, insieme alle categorie merceologiche legate alla casa, alla salute e al fitness. L’elettronica, agevolata dalle aperture anche durante il lockdown, ha registrato buone performance nonostante la concorrenza dell’e-commerce.
La diffusione dello smart working può essere una opportunità per la riqualificazione dei centri dislocati sul territorio in piccoli hub dotati di un’offerta variegata che spazierà dalla ristorazione, ai beni essenziali fino ai servizi medici. In generale, a fronte del cambiamento delle abitudini di acquisto, emerge la necessità di ripensare gli spazi all’interno degli shopping center e dei retail tradizionali per riattrarre i consumatori offrendo esperienze d’acquisto innovative o forme di intrattenimento particolari.
