A fronte della riduzione degli investimenti registrata nel 2023, nei prossimi mesi è attesa una ripresa nel settore del mercato immobiliare retail, sostenuta dal profondo processo di trasformazione già in atto e dal rafforzamento del mercato high street, dove cresce la domanda di immobili di alta qualità ubicati in zone centrali. I consumatori sono sempre più esigenti e, parallelamente all’acquisto, ricercano una vera e propria esperienza personalizzata e coinvolgente. L’obiettivo dei retailer oggi, dunque, è creare ambienti di shopping unici e memorabili. L’integrazione di canali online e offline è ormai imprescindibile per qualsiasi attività commerciale. Inoltre gli utenti richiedono ai player del settore responsabilità ed evoluzione verso un modello circolare e più sostenibile, a partire dai punti vendita. Sono solo alcune delle evidenze emerse dalle analisi riportate nella nona edizione di Real Estate Data Hub, il rapporto realizzato dai Centri Studi di Re/Max Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24Max sul mercato immobiliare italiano.

High street e urban retail
Per l’immobiliare high street retail il 2023 è stato un anno di sfide e cambiamenti. Le tendenze già in atto nel biennio precedente, come lo sviluppo dell’e-commerce e il tema della sostenibilità, si sono ulteriormente accentuate, rimodellando il panorama del mercato retail che continua a conservare la sua importanza nel settore immobiliare nazionale. I canoni di locazione sono in crescita con Milano che si conferma la città più costosa per spazi commerciali e con via Monte Napoleone in testa alla classifica come strada più cara d’Europa. Per quanto riguarda la domanda, gli investitori continuano a rivolgere il proprio interesse verso immobili di alta qualità situati nei centri urbani principali, che dimostrano una maggiore resilienza rispetto ai cambiamenti socioeconomici. Nel corso del 2023 è stato il settore del lusso a mostrarsi particolarmente resiliente. Oggi il commercio high street si sta rafforzando grazie a una ridefinizione degli spazi votata all’offerta di esperienze d’acquisto esclusive da cui deriva la trasformazione degli store in poli di attrazione, dove l’interazione con il prodotto si arricchisce di eventi, cultura e socializzazione.

Centri commerciali
L’analisi dei dati di fatturato relativi al 2023 rivela un chiaro consolidamento del trend di ripresa dei centri commerciali, con segnali positivi che indicano una prospettiva favorevole per l’anno 2024. L’apprezzamento dei consumatori rimane evidente ed è riconducibile all’adeguata risposta dei gestori alle mutevoli esigenze e preferenze, attraverso innovazione e adattamento. Durante gli ultimi due anni, le proprietà e gli sviluppatori hanno cambiato approccio sui centri commerciali, riducendo i nuovi sviluppi e concentrandosi su riqualificazioni e ampliamenti; un trend che si riflette nel volume di transazioni.

Retail park e Gdo
I dati più recenti sull’andamento dei centri outlet confutano le previsioni negative per questo settore di investimento. I risultati sono trainati dalla crescente richiesta dei consumatori per la tipologia di offerta degli outlet, basata su una combinazione vincente di marchi di alto livello, prezzi convenienti ed esperienza d’acquisto coinvolgente. La Gdo sta vivendo un momento di forte sviluppo, trainato principalmente dai discount, mentre i supermercati continuano a mostrare le migliori performance in termini di redditività. La crescita è stata più consistente per gli spazi con metrature comprese tra 801 e 1.500 metri quadri (+9,8%, per un totale di circa 36 miliardi di euro), piuttosto che per i punti vendita con superfici superiori, comprese tra 1.501 e 2.500 metri quadri (+7,7%, per un fatturato totale di oltre 15 miliardi).

Quattro città sotto la lente d’ingrandimento
L’analisi dei tagli dimensionali per le vie dello shopping di Milano evidenzia un trend di costante crescita negli anni post-pandemici, a dimostrazione di un mercato effervescente e di grande appeal. Nella città della moda si assiste, inoltre, a una leggera crescita dei canoni medi richiesti. Osservando l’andamento dei metri quadri disponibili, si rileva un aumento dell’offerta fino al 2023 e un successivo calo nei primi mesi del 2024. L’analisi dei tempi medi di permanenza degli annunci sui principali portali online mostra un andamento costante, fatta eccezione per gli ultimi mesi del 2023 e i primi del 2024, che vedono correlata la crescita dei tempi con la diminuzione di canoni e con la disponibilità.

Per le vie dello shopping di Roma si assiste ad una stabilizzazione dei canoni di locazione e dei metri quadri disponibili a partire dal 2022, dopo il picco registrato nel 2021. Negli ultimi mesi del 2023 e nei primi mesi del 2024 l’offerta risulta in crescita, confermando il graduale rallentamento del mercato retail high street evidenziato dai maggiori tempi di permanenza e da canoni di locazione che devono ulteriormente adattarsi al ribasso. Nel corso del 2023 risulta evidente la preferenza per tagli dimensionali ridotti rispetto a quelli di ampia metratura che, quando immessi nel mercato, vi restano per tempi più lunghi. A partire dal 2024 il tempo medio di permanenza ha mostrato un incremento, in linea con il numero degli annunci, a parità di taglio medio: questi dati, sembrano indicare un lieve rallentamento della domanda e un adattamento dei prezzi che fatica a incontrare la domanda.

L’analisi dell’offerta presente nelle vie di maggiore appeal del centro di Bologna evidenzia un mercato che predilige le unità commerciali di piccolo e medio taglio. Il tempo di permanenza segnala una maggiore vivacità rispetto al 2022, con una riduzione di circa 10 giorni nel 2023. L’offerta di unità high-street retail in locazione è in continua ma graduale decrescita dal 2021. I canoni richiesti hanno raggiunto il picco nel 2022 per poi ridursi nel 2023, fino a valori unitari di €/mq/anno inferiori ai livelli pre-pandemici. Analizzando l’andamento dei tempi di permanenza medi degli annunci sui portali online, che sono calati fino al 2023 e cresciuti nei primi mesi del 2024, si nota una correlazione tra i dati analizzati: la contrazione dell’offerta, legata al minor canone richiesto, ha lasciato unità disponibili con una qualità media inferiore, cui conseguirebbe un allungamento dei tempi di permanenza sul mercato.

L’analisi condotta sulle unità retail in locazione nelle zone di maggiore appeal a Palermo evidenzia una stabilizzazione generale dell’andamento di mercato: i tempi di permanenza degli annunci sui principali portali sono mediamente stabili a partire dal 2022 e sembrano mostrare lo stesso andamento anche per i primi mesi del 2024. Per quanto riguarda i canoni richiesti, una riduzione si è osservata per il 2023, ma anche per questi ultimi sembra avviarsi un trend di stabilizzazione. Per il 2024 si delinea lo scenario di un mercato relativamente maturo, in cui canoni e tempi di assorbimento si sono stabilizzati e la disponibilità di spazio è in diminuzione. L’analisi svolta sul mercato high-street retail di Palermo mostra come l’offerta del 2023 sia stata caratterizzata prevalentemente da annunci relativi a unità di taglio medio-grande e da un migliore assorbimento di quelle più piccole (di maggiore interesse nel corso del 2022). La fine del 2023 e i primi mesi del 2024 fanno ipotizzare il ritorno a un’offerta più limitata e di taglio inferiore, a dimostrazione di un buon assorbimento di tagli medio-grandi.