È un mercato vivace quello dell’immobiliare in Italia, ma con caratteristiche nuove, con alcune punte di grande dinamicità nelle città a grande flusso turistico (Milano in primis, ma anche Napoli, Palermo, Torino) e nel centro, o nelle zone adiacenti ai centri commerciali, ma soffre nelle periferie e nelle vie a minor flusso. A meno che non siano state riqualificate sfruttando in certi casi la logica del “district”: e in questo vari casi emblematici si trovano proprio nel capoluogo lombardo, dove ad esempio Lambrate risorge nel segno del design, sulla scorta del fuorisalone.

Un quadro dettagliato del settore è stato fornito ieri a Milano alla Conferenza Stampa congiunta di Gruppo Tecnocasa e Confesercenti Milano sull’andamento del mercato immobiliare, industriale e commerciale. In cui si è evidenziato come nel 2017 le transazioni, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, hanno chiuso in aumento: capannoni (+7,5%), uffici (+6,4%) e negozi (+6,9%). A questa ripresa dei volumi non corrisponde però un aumento dei prezzi a livello nazionale. E la maggioranza delle richieste interessa la locazione.

Nel retail, bene high street e località turistiche

Bene ma non benissimo: dal 2008 ad oggi nel commercio gli immobili in via di passaggio hanno perso il 34,1% del loro valore, nelle vie non di passaggio il 40,2%. I canoni di locazione sono scesi notevolmente perdendo rispettivamente il 37,7% e il 43%. Sono dati che rivelano non solo la crisi del mercato immobiliare, ma le difficoltà dell’economia in generale, incluso il settore del commercio che ha visto molte attività chiudere in seguito alla riduzione dei consumi e all’avvento dei centri commerciali.

Molte soluzioni posizionate in vie a basso transito, negli ultimi anni, si sono trasformate in uffici su strada (una domanda in crescita soprattutto a Milano) o sono rimaste vuote.

Anche le compravendite, in aumento negli ultimi anni, si sono notevolmente ridimensionate rispetto ai picchi raggiunti negli anni passati. Non dimentichiamo infatti che i negozi sono sempre stati un asset interessante per gli investitori. L’analisi delle richieste ci dice che l’82,9% di esse sono per immobili in locazione, il 17,1% in acquisto. E, tra chi cerca in acquisto, il 47% è rappresentato da investitori alla ricerca di rendimenti annui lordi che, mediamente sono intorno al 7-8% annuo lordo ma possono arrivare anche al 10% annuo lordo in funzione della rischiosità dell’investimento, e scendere al 3-4% in zone più centrali. Si orientano quasi sempre su tagli piccoli, fino a 100 metri quadri.

Location, location, location: i retailer anche nei momenti di crisi si sono dimostrati interessati alle soluzioni ben posizionate. Attualmente si registra una domanda sostenuta di immobili nelle high street delle principali città, in particolare, di quelle interessate da importanti flussi turistici (Milano, Roma, Verona, Torino e Napoli). Tra le aziende interessate si registrano quelle del lusso che cerca spazi sempre più ampi (intorno a 300 metri quadrati) e di rappresentanza (i cosiddetti destination store). Un esempio di come l’aumento del turismo in città può modificarne il volto commerciale è rappresentata da Torino, città che negli ultimi anni ha vissuto una svolta: dopo le Olimpiadi Invernali c’è stato un forte incremento del turismo (+48,5% dal 2006 al 2015) che ha contribuito all’arrivo in città di nuovi brand e nuovi format. Roma e Firenze sono sempre state caratterizzate da importanti flussi turistici, motivo per cui in queste due città la richiesta nelle top location è stata sempre elevata. Milano, il cui boom del turismo è evidente dopo l’Expo, sta vivendo una vera e propria trasformazione commerciale, avviata anche dall’importante cambiamento urbanistico che la città ha saputo mettere in atto.

E-commerce e ristorazione cambiano le carte di tavola

Altri due fenomeni importanti stanno rivoluzionando il settore: l’esplosione dell’e-commerce e l’avanzare prepotente della ristorazione (food and beverage). Il digitale sta trasformando l’esperienza di acquisto e sempre più retailer cercano spazi commerciali dove l’acquisto fisico e quello on line convergono. Le aziende che hanno iniziato vendendo on line sono alla ricerca di spazi fisici anche in vie laterali a quelle di passaggio e in vie non di passaggio, locati a canoni decisamente vantaggiosi a start up che si sono fatti conoscere prima sul canale digitale.

L’altra vera trasformazione è stata l’esplosione del food. La banca dati Tecnocasa rileva come a livello nazionale, tra coloro che cercano in locazione, il 28% intende aprire un’attività di ristorazione-somministrazione, il 10,4% un negozio di abbigliamento-accessori, l’8,1% un negozio di vendita di alimentari, il 4,2% vorrebbe aprire un centro benessere e sempre un 4,2% cerca un negozio per fare un ufficio su strada. La food experience, sempre più importante, ha portato alla creazione di nuovi format e alla conseguente richiesta di nuovi spazi che non sempre disponibili sul mercato.

Se nelle grandi città il retail sembra in qualche modo tenere sulle vie di transito, non si può dire la stessa cosa per i comuni capoluogo e le realtà più piccole dove si registra una maggiore sofferenza e numerosi negozi chiudono anche in via di passaggio a causa della concorrenza dei centri commerciali. A prescindere comunque dalla dimensione metropolitana, si nota una buona tenuta dei negozi di quartiere e un interesse da parte di catene della Gdo ad aprire supermercati e superette, a conferma che la prossimità non è ancora tramontata.

Capannoni spinti da logistica e eCommerce, anche della Gdo

I capannoni mai come in questi ultimi anni sono una cartina al tornasole dei profondi cambiamenti che hanno interessato il settore del commercio. C’è un maggiore interesse verso l’acquisto: i prezzi di mercato sono arrivati a livelli tali per cui soprattutto le aziende con una buona solidità patrimoniale approfittano per acquistare. Dal 2008 i capannoni nuovi hanno visto un calo dei prezzi del 30,1% e quelli usati del 35,3%. Sul versante delle locazioni il ribasso è stato rispettivamente del 35,5% e del 35,2%. I capannoni presenti sul mercato sono prevalentemente usati, e questo consente di sfruttare importanti ribassi di prezzo (anche del 25-30%). La crisi immobiliare degli anni scorsi ha bloccato i nuovi sviluppi e le soluzioni più recenti, risalenti ai primi anni 2000, risultano pertanto “obsolete”. Oggi il 31,6% di richieste riguarda l’acquisto (in leggero aumento) e il 68,4% la locazione.

Tra le zone dinamiche in termini di acquisto l’area industriale del Veneto e della Lombardia con imprenditori altamente specializzati a fare da traino. Non è un caso che i dati Eurostat certificano in questa zona un tasso di disoccupazione intorno al 6%. A premiare la qualità del prodotto e il fatto che molte aziende hanno investito in tecnologia e ampliato gli orizzonti del mercato.

Sempre più appeal, tra investitori ed aziende, suscitano i capannoni a destinazione logistica: questa tipologia di immobile sta vivendo una fase in cui la domanda è decisamente superiore rispetto all’offerta, sia in acquisto e sia in locazione. A spingere il mercato soprattutto, la crescita degli acquisti on-line che, per rispondere alla velocità di consegna hanno bisogno di una catena di distribuzione sempre più veloce. Per questo motivo, l’ubicazione dei magazzini e delle sedi di smercio nelle location strategiche, vale a dire vicine alle arterie che portano velocemente in città, è la caratteristica più richiesta, insieme alla presenza di un’importante area di carico e scarico e alle altezze.