L’immobiliare retail italiano piace agli investitori: nel 2025 il nostro Paese ha fatto registrare le migliori performance europee in termini di incremento del comparto. Il retail è stato infatti il primo settore di investimento in ambito immobiliare a livello nazionale con oltre 3,3 miliardi di euro e ha mostrato la migliore dinamicità in Europa, con una crescita del 29% sul 2024. E questo grazie all’aumento della disponibilità di capitale di debito, soprattutto nei settori out of town (shopping center e factory outlet), con un incremento sia dei grandi scambi di prodotti prime e good secondary sia di attività di ridotte dimensioni. In termini di localizzazione geografica, ad essere toccati da questa ondata di investimenti sono stati tanto i contesti di prestigio dei maggiori poli urbani, quanto i principali ambiti turistici consolidati.
Il dato emerge dal “Rapporto 2026 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia” realizzato dall’Istituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari, che analizza in profondità l’andamento del settore e le città protagoniste delle high e secondary street italiane ed europee.
TREND DI CRESCITA EUROPEO, GRAZIE A ITALIA, FRANCIA E SPAGNA
Per dare un quadro di riferimento più ampio, va precisato che il mercato immobiliare retail europeo ha sfiorato i 40 miliardi di euro nel 2025, con una crescita del 26,5% rispetto all’anno precedente e ponendo le basi per un’ulteriore espansione attesa nel 2026, con volumi che potrebbero avvicinarsi ai 45 miliardi. Un risultato nato dal positivo andamento, oltre che del mercato italiano, di quelli francese (+6% e 2,9 miliardi di euro) e spagnolo (+19% e 2,8 miliardi), nonostante la contrazione dei volumi di Germania (-9% e 6,1 miliardi) e Regno Unito (-12,5% e 6,5 miliardi). Gli investitori si sono focalizzati su asset di grandi dimensioni o localizzati in zone urbane centrali capaci di garantire consistenti flussi di cassa e aumentare il proprio valore immobiliare.
Nel 2025, i valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato, nei principali Paesi dell’Unione, un miglioramento delle dinamiche di crescita con un incremento medio ben superiore al 3%, che si prevede possa essere seguito da un ulteriore rialzo di quasi il 3,5% durante l’anno in corso. Tale miglioramento delle performance di mercato è riconducibile secondo Scenari Immobiliari alla crescita della spesa al consumo, anche di beni discrezionali, e al graduale recupero della fiducia da parte delle famiglie, nonché al sostegno fornito dai viaggiatori internazionali e dalla mobilità interna, in grado di rivitalizzare gli shopping center urbani e compensare, almeno in parte, il calo demografico che interesserà l’Europa nel medio e lungo periodo.
TRA GLI OPERATORI C’È MAGGIORE FIDUCIA
“Il significativo aumento degli investimenti retail registrato nel 2025 – commenta Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari (nella foto a destra) – dimostra che il mercato immobiliare commerciale europeo e italiano sta entrando in una nuova fase di maturità. Dopo anni complessi, caratterizzati da cambiamenti strutturali nei consumi e negli equilibri urbani, il settore ha trovato un punto di stabilizzazione che oggi consente agli operatori di tornare a investire con maggiore fiducia. La crescita dei volumi, il consolidamento dei rendimenti e la rinnovata attrattività delle high street rappresentano indicatori chiari della capacità del comparto di adattarsi, innovare e cogliere le opportunità generate dalla trasformazione dei modelli di fruizione degli spazi commerciali. In Italia questa dinamica è particolarmente evidente, con Milano e Roma che continuano a svolgere un ruolo centrale nella definizione degli standard del mercato, ma stiamo osservando un progressivo ampliamento geografico dell’interesse degli investitori, con nuove città che stanno emergendo per solidità dei fondamentali e qualità dell’offerta”.
Quali sono le attese per l’anno in corso? “Le previsioni sono positive – sostiene Zirnstein – con l’aumento degli investimenti, l’attenzione crescente verso asset ibridi e multifunzionali e il consolidamento dei flussi pedonali nelle principali high street che indicano un settore in evoluzione ma sempre più resiliente. Il retail, anche grazie alla sua componente esperienziale e alla capacità di rafforzare l’identità dei centri urbani, si conferma una componente strategica dei portafogli immobiliari e continuerà a svolgere un ruolo centrale nel ridisegnare le città europee dei prossimi anni”.
FATTURATO ANCORA SOTTO I LIVELLI DEL PRE-COVID
Tornando all’Italia, nel corso del 2025 il mercato immobiliare a vocazione commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo di circa 7,8 miliardi di euro, con una contrazione rispetto all’anno precedente del 5,5%. Dopo un 2024 nel corso del quale il peso del retail sulla composizione del fatturato immobiliare è passato dal 18 al 38%, le maggiori transazioni del 2025, che sono andate a interessare Grandi superfici commerciali out of town e reti nazionali di strutture di vendita appartenenti alla grande distribuzione organizzata, hanno permesso alla rispettiva quota di fatturato di tornare a livelli prossimi al 70%.
In base alle transazioni avvenute nel 2025, il mercato è però quantitativamente e qualitativamente ancora inferiore a quanto mostrato nel corso del triennio pre-covid (2017-2019). Nelle regioni meridionali c’è stata la maggiore dinamicità rispetto ai risultati ottenuti nel 2024; a seguire c’è il Nord, che continua a concentrare poco meno della metà degli scambi, in prevalenza localizzati nei mercati del Nord-ovest.
L’ANDAMENTO DI VALORI E CANONI DI LOCAZIONE
Nel 2025 i valori unitari riferiti alle Grandi superfici commerciali e ai negozi sono cresciuti rispettivamente dello 0,6 e dell’1%, mentre i canoni di locazione hanno registrato un aumento dello 0,6 e dello 0,8%. Le regioni settentrionali hanno, ancora una volta, mostrato dinamiche, per quanto riguarda i valori unitari di vendita e i canoni di locazione degli Esercizi di vicinato, cresciuti rispettivamente dell’1,8 e dell’1,3% rispetto al 2024. Questi incrementi sono la diretta conseguenza del consolidamento del livello prestazionale, in termini di vacancy, rendimenti e passaggi, non solo delle maggiori high street e secondary street delle principali realtà urbane del Nord, ma anche degli altri assi e addensamenti commerciali presenti sul territorio. Anche le regioni centrali e meridionali della Penisola hanno fatto registrare variazioni positive, pur con livelli di dinamicità inferiori, ricomprese tra lo 0,3% dei canoni di locazione degli Esercizi di vicinato e dei valori unitari delle Gsc del Sud e delle Isole e lo 0,8% degli affitti dei negozi del Centro Italia.
I TREND CITTÀ PER CITTÀ
Lo studio di Scenari Immobiliari esamina il mercato commerciale nelle principali destinazioni urbane – Milano, Roma, Firenze, Forte dei Marmi, Venezia, Torino, Bologna, Napoli, Capri – e introduce da questa edizione Bari, ampliando la mappatura dei poli commerciali più dinamici del Paese. Ma non è l’unica novità, perché sempre da quest’anno è stato introdotto un rating qualitativo.
“Come riportato nel nostro Rapporto – commenta Federico Rivolta, Direttore Area Ricerca di Scenari Immobiliari – nel corso degli ultimi anni sono cresciuti gli spazi commerciali dedicati ai servizi, a discapito dei puri prodotti. Oggi il trend è quello di trasformare la semplice vendita in un’esperienza a 36 gradi, in grado di soddisfare la domanda del cliente e allo stesso tempo fidelizzarlo con una proposta personalizzata e attenta. Per questo motivo abbiamo deciso di aggiungere un nuovo livello di analisi, sviluppato a partire dal rilievo puntale e dalle caratteristiche dell’offerta commerciale, e finalizzato all’assegnazione di un punteggio in grado di rappresentare il livello qualitativo di ciascuna strada e di individuare un ranking oggettivo, misurabile e confrontabile. Tale ranking può essere un punto di partenza per raccontare la ‘qualità commerciale’ di una via dello shopping, la sua evoluzione nel tempo e individuarne punti di forza e criticità”.
LA GALLERIA SORDI PESA SUI RISULTATI DELLA CAPITALE
Roma, pur confermando un tasso di vacancy medio inferire al 10%, registra un lieve calo qualitativo rispetto all’anno precedente, soprattutto nelle high street (dove il tasso ha superato l’8%). Tale risultato appare ancora fortemente condizionato da Galleria Alberto Sordi che, nonostante l’apertura avvenuta nel 2024, conta ancora molte unità in corso di commercializzazione. Anche via del Babuino e Cola di Rienzo hanno registrato un incremento importante di unità a disposizione, così come, fra le secondary street, viale Libia e via di Campo Marzio.
BENE PORTA TICINESE A MILANO
Quanto a Milano, ancora una volta le vie del cosiddetto “Quadrilatero della moda” sono protagoniste di numerosi interventi, prevalentemente di valorizzazione immobiliare e riqualificazione ma anche di avvicendamento di marchi e brand locali e internazionali. Il contesto appare dunque condizionato da spazi in ristrutturazione non aperti al pubblico. È rimasto complessivamente stabile il tasso di vacancy delle secondary street del capoluogo, dove emerge in particolare corso di Porta Ticinese che di fatto dimezza un tasso precedentemente superiore al 12%.
Il contesto commerciale della città di Venezia è apparso variabile. Le high street si confermano complessivamente stabili, seppur con variazioni puntuali: Mercerie del Capitello e Salita San Moise consolidano la totale occupazione degli spazi commerciali, mentre le altre strade primarie de La Serenissima negli ultimi 12 mesi hanno mostrato performance variabili.
RECORD DI STRADE DA “TUTTO ESAURITO” A FIRENZE
Firenze, ben inserita nei circuiti turistici nazionali e internazionali, consolida un trend positivo nel panorama commerciale, con buoni livelli di prestazioni in tutte le location del capoluogo. Il centro urbano vanta infatti, tra quelli analizzati, il maggior numero di vie con tassi di vacancy nulli.
Rimane stabile, a livello complessivo, la prestazione di Napoli. Invariati i tassi di vacancy nelle high street più prestigiose, mentre da segnalare un importante miglioramento di alcune delle secondary street, in particolare Galleria Garibaldi, che pur confermando un tasso piuttosto elevato (superiore al 20%) guadagna sull’anno precedente 10 punti percentuali.
RISULTATI VARIABILI A TORINO, BOLOGNA PUÒ FARE DI PIÙ
Se complessivamente le performance di Torino ricalcano i risultati medi del 2024, puntualmente la città è soggetta a molte variazioni, con andamenti differenti. Crescono leggermente i tassi di vacancy in via Doria, via Lagrange, via Garibaldi, mentre migliora l’occupancy in location quali via Po, via Giolitti, via Mazzini.
Anche per Bologna si segnala quanto già riportato per il capoluogo piemontese, relativamente alle vie commerciali di maggiore qualità. Per quanto riguarda invece le secondary street la città ha restituito risultati migliori rispetto all’anno precedente. La città deve ancora evolversi in ambito commerciale, per poter sfruttare al meglio le opportunità che la sua riscoperta vocazione turistica può favorire e sostenere.
I PUNTI DI FORZA DEL “FISICO”
Il settore retail ha subito un impatto fortemente negativo negli anni post covid (-45% nel 2023 rispetto al 2021). Quando un evento esterno di tale portata ha una ricaduta importante a livello globale inevitabilmente porta con sé profondi cambiamenti in ogni mercato, in particolare nel segmento più rilevante di un’economia avanzata come quello dei consumi. Ad esempio, nei primi anni Novanta lo shopping center rappresentava una novità assoluta, in cui si racchiudeva in un solo luogo fisico un’offerta di prodotti così ampia mai vista prima. “Negli ultimi anni, il concetto di luogo che racchiuda un’ampia scelta di prodotti non è più sufficiente a soddisfare una domanda sempre più esigente. Il nuovo concept di centro commerciale di successo – afferma Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader – deve racchiudere anche una vasta offerta di servizi come, ad esempio, il benessere e la cura personale veicolati sia attraverso lo store fisico sia online, un concetto orientato al multichannel. Lo shopping center è passato da mero luogo aggregatore di prodotti multibrand a un luogo ad alto valore esperienziale”.
Nel terzo trimestre 2024 hotels è stata la seconda asset class per volumi d’investimento, con 450 milioni di euro investiti, per un totale di 1,4 miliardi di euro da inizio anno. Il mercato è dominato da operazioni di owner operator, che rappresentano oltre la metà dei volumi complessivi del trimestre. La strategia di investimento più diffusa in questa fase rimane il value-add, guidata appunto dagli owner operator e investitori private equity. La performance dell’industria alberghiera italiana rimane positiva, come testimoniato dalla continua crescita dei valori di Average Daily Rate (ADR), soprattutto nei segmenti upscale e luxury. I valori di occupancy mostrano alcuni segnali di rallentamento a fronte dell’aumento dei prezzi medi dei pernottamenti, un trend osservato soprattutto nelle maggiori città nel corso della passata stagione estiva. Restano ottime le performance dei mercati leisure, che contribuiscono a rafforzare un forte interesse tra gli investitori, e registrano circa il 40% dei volumi.
I volumi d’investimento nel mercato industrial & logistics salgono a quota 1,1 miliardi di euro da inizio anno, di cui circa 640 milioni registrati nel solo terzo trimestre. Nonostante il significativo impatto di un’operazione core sui volumi d’investimento di questo trimestre, gli investitori istituzionali attivi sul mercato italiano continuano a guardare soprattutto a opportunità value-add o con ottimi margini di reversion sui canoni di locazione. L’interesse degli investitori si concentra soprattutto sui mercati occupier primari, ma si mantiene un buon interesse anche nei mercati secondari, sebbene con una certa cautela dovuta al rallentamento delle prospettive di crescita dei canoni di locazione.
Studio FaseModus e RBA Design hanno subito adottato come citazione il “casello” (così erano denominati gli antichi caseifici con cottura a legna) che identifica il legame con il luogo, un elemento di autenticità e il simbolo di una produzione fatta ancora in modo artigianale. Il concetto creativo del casello è interpretato attraverso la caratteristica costruzione della “gelosia”, la storica finestra areata tipica della maggior parte delle costruzioni rurali. Il percorso esperienziale prevede poi una serie di “tappe” che portano il visitatore a immergersi completamente nell’atmosfera del caseificio: dall’avvicinamento alla prima sosta in un’area di accoglienza dove l’operatore anticipa quelli che saranno i contenuti della visita; successivamente si passa alla zona di produzione dove il casaro, o suo incaricato, spiega e illustra i passaggi di un’arte millenaria. Si arriva quindi alla zona adibita alla degustazione dei prodotti per poi accedere, infine, all’area dedicata all’acquisto.
Il concept è già stato sperimentato e applicato a due caseifici: Giansanti di Muzio e San Pier Damiani. All’esterno, il progetto di riqualificazione ha previsto una razionalizzazione degli spazi mediante un sistema di “segni” e “driver” per favorire l’orientamento dei visitatori e degli acquirenti. Una nuova pavimentazione marca i percorsi di visita e delimita una zona di accoglienza più ordinata e riconoscibile. Una serie di paletti indicatori, alcuni dei quali provvisti d’illuminazione segna-passo, definisce le zone destinate a parcheggio e le zone destinate ai pedoni. All’interno invece, le zone che vanno a connotare le fasi della visita hanno caratteristiche diverse per quanto riguarda materiali e colori, e si declinano con un set di forme lungo il tragitto, a seconda delle funzioni. La progettazione degli spazi destinati all’accoglienza e allo shop, ad esempio, parte dall’idea di mantenere un legame con gli spazi esterni. Per questa ragione il progetto prevede una serie di zone di attesa e di ritrovo che accolgono i visitatori nelle corti dei caseifici e li accompagnano fin dentro il punto vendita. Le pavimentazioni esterne e interne segnano questa continuità grazie alla similitudine dei colori dei materiali con cui vengono realizzate. 
L’idea di fondo è che nella progettazione del design della luce di un punto vendita entrano in gioco tre fattori primari: le superfici da illuminare, le sorgenti di luce e le persone che fruiranno degli spazi di consumo. Ciascuna famiglia di prodotto può essere personalizzata in base al LED, alla temperatura di colore, alla tipologia di fascio luminoso, al design e alle modalità di installazione. Per esempio, nella sala che ospita i prodotti a libero servizio, in cui è necessario privilegiare efficienza e versatilità, la proposta di Imoon consiste in Concept Ambient, un sistema plug-in compatibile con protocolli e tecnologie universali di lighting control, che consente l’istallazione su un unico binario elettrificato di tutti gli elementi tecnici: dai molteplici corpi illuminanti (lineari, spot e dedicati), all’illuminazione di emergenza, fino alle casse audio Wi-Fi. Questo perché in un contesto come le corsie di un supermercato, l’illuminazione generale va bene per le aree perimetrali, mentre l’utilizzo di proiettori dotati anche di LED speciali si presenta come la scelta più adeguata per porre l’attenzione sui prodotti. Un modo per esaltare il contrasto tra area di passaggio e zona illuminata, al fine di aumentare la tridimensionalità e quindi la visibilità delle referenze esposte. La possibilità di posizionare molteplici elementi tecnici sullo stesso binario rende la soluzione estremamente agile e scalabile.
Il discorso cambia nella macelleria o nella pescheria, dove il ruolo principale della luce è sottolineare la qualità e la freschezza della merce esposta, calibrando inoltre la giusta temperatura di colore. Per questi reparti, Imoon ha ideato i corpi illuminanti componibili e flessibili della famiglia KRIOS, dotati di LED studiati appositamente per valorizzare entrambe le categorie merceologiche, come LED MEAT, disponibile nelle versioni RED, RED PLUS e MEAT FISH HD, che potenzia i rossi e i bianchi della carne e del pesce. L’attualità impone però di badare – e molto – ai costi di gestione. I LED di ultima generazione contribuiscono ad incrementare l’efficienza energetica, mentre i riflettori in alluminio preanodizzato assicurano valori di riflessione fino al 98% e, a parità di intensità luminosa, permettono di controllare la distribuzione della luce, aumentando il rendimento dei corpi illuminanti fino al 20%, portando quindi a un risparmio energetico. E per continuare a brillare di luce propria, Imoon investe in innovazione, voce a cui destina ogni anno circa il 5% del fatturato.
